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不动产物权的认定

不动产物权的认定

作者:赵明  来源:辽宁阜新公证处   

  物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权,与债权、知识产权等其他财产权不同,物权的客体主要是动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物;动产指不动产以外的物,包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。物权在法律上是一种财产所有权,财产权包括使用权、收益权、处分权、所有权等……其中所有权的范围最广,包括一切财产权,且该财产权受法律保护,非因权力机构的公权文书不受限制。不动产是指房产和地产,在我国不动产所有权仅指房屋所有权,对于土地因是实行的国家所有和劳动群众集体所有,公民和法人只可以享有使用权,不具有所有权。对于公民和法人来说,因不能享有土地所有权,所以也不能取得土地物权。本文所阐述的不动产物权,是指房产的物权。《中华人民共和国物权法》对不动产物权作了严格的规定,但由于影响不动产物权的因素较为复杂,实践中正确认定不动产物权对公证执业非常重要,它直接关系着社会稳定和经济秩序的正常发展,意义十分重大。
  一、《房屋所有权证》是房屋物权的唯一凭证
  《物权法》对不动产物权的取得作了严格的规定,其第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”不动产物权登记制度在法律上是一种强制性的,虽然不动产登记机构是根据当事人的申请依法进行不动产登记,但未登记就不享有物权效力。不动产登记与婚姻登记一样,在法律上都具有强制性,婚姻登记机构虽然也是根据男女双方申请进行登记,但未登记就不享有法律上的夫妻效力,彼此之间就不可能产生法律上的互相扶助的义务和互相继承遗产的权利。关于登记的效力,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”物权法虽然规定了“法律另有规定的除外”,但这种除外的范围必须是法律规定,其他任何地方性法规、行政文件、行业政策都不得涉及。《物权法》实施前,有些地方对享受有关政策按低于市场价格取得房屋所有权的转让登记进行限制,是与物权法的规定相抵触的,现已逐步被取消。根据现行法律,“法律另有规定的除外”的情形主要有四种类型:(一)根据《继承法》的规定因继承取得房屋物权的;(二)根据《婚姻法》的规定在夫妻关系存续期间取得房屋物权(产权证未登记一方依法享有共有物权)和夫妻双方对已取得的房屋物权重新约定的;(三)因国家公权文书取得或者消灭房屋物权的;(四)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的。
  不动产物权的确立是有法律形式的,这与动产的“占有”即为物权确立有着严格的区别。房屋物权登记制,是我国取得房屋所有权的法律形式,只有通过登记,领取了房屋权属证书,才是真正取得了该房屋所有权,才享有真正意义上的处分权。即使是法律规定四种除外情形,虽然享有了不动产的物权,但在办理产权登记即领取《房屋所有权证》前,是不具有处分权的,即使实际进行处分,根据物权法的规定其处分也不具有物权效力。
  不动产物权的归属是通过登记部门制发的权属证书体现的。《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。” 建设部《房屋登记办法》第二十五条规定:“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。”从国家法律、法规的硬性规定看,只有房屋登记部门制发的《房屋所有权证》才是认定房屋物权的唯一合法凭证。当然,实践中可能存在《房屋所有权证》与该房屋登记簿的记载不一致的情况,对此其相关当事人可以申请更正,但在登记部门下发更正后新的《房屋所有权证》前,公证机构包括社会各界必须仍然以《房屋所有权证》为房屋物权凭证,即使是《房屋所有权证》确有错误,任何机构都无权指责。必须注意的是,公证执业中公证员通过询问当事人,可以明确推断其提供的《房屋所有权证》记载的产权独有与共有情况有误,但在登记部门更正前,不得以推断的结果来受理当事人的公证申请,必须以房产证登记的结果办理公证。为避免产生纠纷,可以建议当事人向房屋登记机构申请更正登记,在登记机构更正后再申请公证。如果当事人坚持不申请更正登记,公证机构必须按房产证登记的内容受理公证。
  实践中有些凭证和材料与不动产物权有关,如房屋交易契约、交款收据、抵账协议、公证证明、建设批件、竣工报告等等……,但这些都不是认定不动产物权设立的有效证明,认定不动产物权成立的时间就是《房屋所有权证》记载的登记时间,当然法律规定的四种除外情形是除外的。公证执业中,对涉及处分类的不动产公证,除遗嘱公证外,其他任何公证都需要提供《房屋所有权证》,那怕是提供传真件,这是受理公证的必要证件。若当事人不能提供,则公证机构不能受理其公证申请。公证员在执业中必须清楚意识到,法律虽然有不动产物权登记除外的规定,但同时物权法又有对处分该物权时必须登记后进行的严格规定,未经登记的,其处分行为不发生物权效力。

  二、不动产设立时间是认定不动产物权决定因素
  不动产所有权在物权上存在共有与单独所有两种类型,其中共有又分为共同共有和按份共有两种。不动产共有现象不仅存在于自然人之间,也存在于法人和其他社会组织之间,其中自然人夫妻共同共有又具有特殊性,其特殊性表现于是法定(婚姻法)共有,其他公证则基本是基于合同(协议)性质。对于合同(协议)性质的共有,一般都体现在房屋登记部门制发的《房屋所有权证》中,实践中很容易掌握。对于夫妻的共有与单独所有问题,实践中不能简单地以《房屋所有权证》没有记载共有内容,就片面认定为产权人个人所有,应当依法进行准确判断,避免发生纠纷。
  关于不动产设立时间即物权生效时间物权法及其他相关法律都有较为明确的规定,基本上有以下几种情况:
  1、因合法建造(即自建房屋)取得产权的,自竣工时发生效力。
  2、因继承或者受遗赠取得产权的,自被继承人死亡时发生效力。
  3、因国家公权文书(人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等)取得物权的,自公权文书生效时发生效力。
  4、因夫妻间财产约定或者离婚夫妻分割共同财产取得产权的,自协议生效时发生效力。
  5、未婚男女因签订婚前财产约定协议取得产权的,自结婚登记时发生效力。
  6、因购买、赠与、抵账、拍卖等转让取得产权的,自办理房屋产权转移登记时发生效力。
  根据我国的法律制度,不动产登记时间是不动产物权生效的主要时间,也是不动产处分权生效的开始时间。法律虽然规定了登记除外情形,但这种除外不占主流,是特殊情况,是在处分不动产时相关机构审查权利人范围时所要考虑的因素。对于公证执业来说,在办理处分不动产的公证事项中,必须审查不动产物权生效时间,并根据此时间来认定该不动产是单独所有还是共有。对有些处分不动产的单方法律行为公证,如赠与、委托、声明等,承办公证员无法核实不动产生效时间或者无法根据不动产生效时间认定其单独所有还是共有时,为保证使用者正确使用公证书,在公证书证词中应当明确“本公证机构未对当事人XXX的婚姻状况进行审核”、或“本公证机构未对公证书所涉及的不动产进行审核”、或“本公证书未对XXX是否具有所涉及不动产的处分权做出证明”。
  审查不动产物权设立时间对认定不动产的物权非常重要,它决定着不动产物权的共有问题。如果仅凭房产证上记载的登记时间来认定物权的归属,容易遗漏不动产的共有人。建设部规定从2008年7月以后房屋登记簿应当记载房屋所有权是单独所有还是共有(包括共同共有和按份共有两类),但实践中各地还没有完全执行,部分大城市房屋登记机构在建设部的《房屋登记簿管理办法》下发之前虽已实行了单独所有或者共有的登记记载,但也不是所有的房屋登记完全如此,况且大量的2008年7月以前的房屋登记簿根本没有独有或者共有的记载。为此,在审查当事人的《房屋所有权证》时,对没有明确产权独有或者共有的,承办公证员应当按照相关法规的规定,从物权设立时产权人的婚姻状况判断其房屋产权的性质。
  实践中有些房屋所有权的独有和共有是根据共有人之间的协议产生,房屋登记部门的房屋登记簿根本没有相应记载,其《房屋所有权证》也没有记载,只是产权人承认房产是共有或者独有。这种现象主要表现于二人以上(包括法人和社会组织)购买房屋但在办理房屋登记时只登记一人,再有是夫妻双方对婚前或者婚后取得的房产重新做了财产约定(包括离婚财产分割),但没有办理相关的变更登记。对此,公证机构应当以登记部门的登记为准,并建议当事人先到房屋登记部门办理产权变更登记,再根据新的房屋登记办理公证。因为我国的房产制度是以登记为准,当事人之间的协议在当事人之间或者知道该协议的人之间有效,不对抗其他第三人。房屋登记机构和公证机构对于协议共有人来说,都是第三人,在产权人未重新办理房产变更登记之前,不承认其协议的效力。特别需要注意的是,对于法定共有(婚姻法规定的夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有),不论当事人是否办理共有登记,其共有的效力存在。
  三、认定不动产物权的难点和疑点
  通常来讲,《房屋所有权证》记载的内容是能够判断不动产物权的归属的,特别是《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理办法》实行后,房屋登记机构制发的《房屋所有权证》就有单独所有或者共有的记载,根据房产证很容易认定产权的归属。实践中认定不动产物权的难点在于房产证没有明确单独所有或者共有的情况和当事人提供相关证明材料申请办理初始房屋登记情况。实践中凡涉及房屋转让的,房屋登记机构一般都要求当事人办理转让事实的公证,公证机构在办理相关公证时,应当依法对转让后的房屋产权共有情况进行证明,其疑点和难点主要有以下几个方面:
  1、公有住房转为私有的初始登记。
  公证机构在办理房屋公转私公证时,对转让后房屋的共有性质应当根据当事人办理房屋登记时的婚姻状况来决定,即申请人婚姻状况为有配偶的,认定为夫妻共有,婚姻状况为离异、丧偶或者未婚的,认定为单独所有。
  这里有两个疑点过去实践中有不同看法,一是享受死亡配偶工龄公转私的共有认定,二是享受死亡配偶工龄又与他人再婚的公转私共有共有认定。对于第一种,有的认定为与死亡配偶共有,有的认定为产权人单独所有;对于第二种,有的认定为与死亡配偶共有,有的认定为与再婚配偶共有。自物权法实施后,这个问题可以说已经解决。物权法规定,不动产经依法登记开始发生效力,未经登记不发生效力。据此,根据物权法的规定,对于房屋共有性质应当从产权人办理登记时的婚姻状况来认定。对于享受死亡配偶的工龄来说,最高法院有过一个参考意见,即购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。既然是非财产或财产权益,就不存在遗产问题。对于购买房屋来说,登记机构无需核实其房款的来源,不管是自筹的、借来的或者向银行贷款的,都不影响其登记申请人的产权质。
  综上,房屋申请人登记时的婚姻状况为单身的,房产性质为单独所有,婚姻状况为有配偶的,房产性质为夫妻共同共有。
  2、因继承和受遗赠取得房屋的产权性质
  《继承法》规定继承从被继承人死亡开始,《物权法》又规定因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。对于因继承或者受遗赠取得房屋产权的,不能简单地以申请人登记时的婚姻状况来判断,而要以死者死亡时申请人的婚姻状况来认定。
  这里的难点和疑点是,遗产为夫妻共同财产,但死亡夫妻的死亡时间不同,实践中存在以下几种特殊情况:
  (1)一方死亡时继承人或者遗产受益人的婚姻状况为单身,另一方死亡时继承人或者遗产受益人又转为有配偶。该遗产依法应当为继承人或者遗产受益人夫妻按份共有。
  (2)一方死亡时继承人或者遗产受益人的婚姻状况为有配偶,另一方死亡时继承人或者遗产受益人又转为离异。该遗产依法应当为继承人或者遗产受益人与离异夫妻按份共有,**时应当询问继承人或者遗产受益人的离异夫或妻对遗产的意见。
  (3)死者夫妻死亡时继承人或者遗产受益人的婚姻状况为有配偶,但办理遗产转移登记时又转为离异。该遗产依法应当为继承人或者遗产受益人离异夫妻共同共有。
  (4)死者夫妻死亡时继承人或者遗产受益人的婚姻状况为有配偶,但办理遗产转移登记时又转为丧偶或者再婚。该遗产依法应当为继承人或者遗产受益人与丧偶(夫或妻)的继承人按份共有。
  综上,公证机构在办理继承或者受遗赠公证时,应当要求当事人提供死者死亡时的婚姻状况证明,以此来正确认定遗产的产权归属。同时应当明确一个结论,夫妻之间互相继承遗产的,无论其办理遗产转移登记时的婚姻状况如何,其继承后的产权性质为继承人单独所有。
  3、办理房屋登记时婚姻状况发生变化的产权性质
  购买房屋时申请人的婚姻状况为有配婚,并已使用了该房屋,但一直没有办理产权登记。实践中有以下两种情况:
  (1)购买房屋时的婚姻状况为有配婚,办理房屋产权登记时丧偶或者离异,根据物权法的登记生效规定,应当认定为申请人单独所有。但实践中确有共同财产之说,必须明确的其共同财产为购房款,而非房屋所有权。钱与产权不能混淆。
  (2)购买房屋时的婚姻状况为有配婚,办理房屋产权登记时丧偶或者离异并且再婚,根据物权法的登记生效规定,应当认定为再婚夫妻共有。
  上述两种情况第二种情况比较容易理解,对于第一种配偶死亡情况,在物权法实施以前有的认定为与死亡配偶共有。如果仍然这样的话,就会给法院判案造成混乱。不能因为申请人再婚就与再婚夫妻共有,没再婚就与死亡配偶共有。对于不动产来说,产权登记前只是债权关系,登记后才转为产权关系。对于债权死亡配偶(或离异配偶)是享有财产权的,但对于房屋产权死亡配偶(或离异配偶)是不享有财产权的。
  4、办理房屋登记时申请人死亡的产权性质
  对于房屋登记申请人死亡情况多数存在于拆迁安置的房屋,也包括购买房屋情况。此种情况按照建设部的相关规定,死者的继承人可以以相关的材料为财产权益遗产申请继承,房屋登记机构根据继承证明为继承人办理房屋登记。但现实情况是,多数的房屋登记机构不受理继承人的登记申请,仍然以死者的名义办理房屋登记。以拆迁安置为例有以下几种情况:
  (1)拆迁时申请人生存,但办理登记时死亡。应当根据申请人死亡时的婚姻状况认定产权性质,有配偶的认定为共有,丧偶或者离异的认定为单独所有。
  (2)拆迁时申请人即死亡。与第一种情况相同,有配偶的认定为共有,丧偶或者离异的认定为单独所有。
  (3)拆迁时配偶生存,但办理登记时配偶死亡。根据物权法登记生效原则,应当认定为申请人单独所有。
  (4)拆迁时配偶生存,但办理登记时配偶死亡并且再婚。根据物权法登记生效原则,应当认定为申请人再婚夫妻共同共有。
  上述四种情况都有可能存在的情况是被拆除的房屋为夫妻共有,回迁安置的新房屋有一个财产转置问题,实践中就有仍认定为夫妻共有之说。如果按照此说了来认定,实践中就有申请人办理房屋登记时再婚无法正确认定产权归属问题。如果按照财产转置之说认定,应当认定为与死亡(或离异)配偶共有;如果按照婚姻法的夫妻关系存续期间取得财产为夫妻共有规定认定,应当认定为再婚夫妻共有。法律上不能因为当事人再婚就有两种不同的结论,为此,财产转置之说虽然在于情理,但与法相抵触,是不正确的观点。但现实中确有因配偶死亡的遗产问题,具体如何认定遗产,物权法解决了这个问题。《物权法》第30规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”根据物权法的规定,房屋拆除其物权消灭,能够产生遗产的拆除房屋的安置费,而绝不是安置的房屋。死者的继承人可以对拆除房屋的安置费主张权利,而不能对安置房屋主张权利。因拆迁安置即包括货币安置,也包括回迁房屋安置。但回迁房屋安置是在货币安置基础上,回迁户还需交纳相关费用。再有,以死者名义回迁安置房屋问题,并不谁交纳房屋安置差价款其产权就归谁,这里有一个安置资格问题。按照拆迁政策,只有原房主才享有被安置的权利,当然原房主死亡的,其继承人凭继承证明也可以享有被安置的权利,但实践中原房主的继承人未征得拆迁人同意就是提供了继承证明也无法实现其安置的目的,拆迁人仍是以原房主名义进行安置,因此就会产生上述四种情况。
  5、享受死亡配偶工龄的产权性质
  这是与第一种情况有些类似的问题,所不同是第一种情况是申请办理公转私的初始登记,而本问题所要阐述的是当事人已取得了私有房屋产权证的产权性质的认定。对于享受死亡配偶工龄取得产权的房屋,是认定为夫妻共有财产还是认定为产权人个人财产,实践中有不同的争论,司法部为此专门向最高人民法院发函征求意见,最高院回复是购买房所享受已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。应查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,若健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。实践中购房款是健在一方个人积蓄还是夫妻双方共同积蓄很难查明,具体实务中可操作性较弱。另外,该回复并没有对如果购房人办理房屋登记时再婚怎么办进行解释,实践中不能再婚了是一种产权认定,而没有再婚又是一种产权认定。
  根据公证由当事人举证原则结合《房屋登记办法》关于处分未成年人房屋申请登记的,应当提供为未成年人利益的书面保证的立法原则,对于享受死亡配偶工龄公转私房屋所有权产权性质,由权利人做出是用个人积蓄或是夫妻双方共同积蓄购买公房的书面保证来判定是个人独有还是与死亡配偶共有。若办理房屋登记时权利人再婚,那么该房屋肯定是再婚后夫妻共有,如果权利人及其再婚配偶承认是用死亡配偶的积蓄购买,那么该房屋产权为三人共有。
  《物权法》的颁布和与之配套的《房屋登记办法》的实施,为房屋这种不动产的物权归属认定提供了法律依据,解决了实践中多年的纷争,公证执业中必须坚持以法律为依据,正确区分物权与债权的关系,确保公证质量。由于新法诞生时间短,在新旧观念交替过程中,一些房屋管理部门的工作人员甚至是一些司法人员,有的仍然坚持过去产权认定方式。对此公证机构不能与之相附庸,应当坚持正确观点,依法出具公证书。同时,为真正实现公证法要求的公证证明的完整与充分,公证书的证词应当明确产权归属的独有或共有性质,真正实现公证书是认定事实根据的作用。

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